Afluencia medida para la tasación y valoración de locales comerciales
El ajuste por ubicación, con una cifra detrás.
Al homogeneizar testigos, la superficie, la fachada, el fondo y el estado se corrigen con cifras. La calidad comercial de la ubicación se ajusta a criterio. Te damos el dato que lo respalda: el paso de gente de cada local, medido en su acera, trazable y repetible.
- Medición de afluencia real
- Sin cámaras
- Sin identificar a nadie
- Sin rastrear móviles
01El coeficiente más discutido
Dos locales a cincuenta metros no valen lo mismo. Ahora se puede escribir por qué.
En la tasación de un local comercial por comparación, el coeficiente de fondo sale de una tabla y la superficie, de un plano. El de ubicación sale de la experiencia de quien firma: eje principal o bocacalle, acera de sol o de sombra, esquina o entre medianeras.
Esa experiencia no se sustituye. Se respalda: junto a Groundcount, el ajuste por ubicación lleva al lado una medición del paso de gente del local tasado y, si quieres, de la calle de sus testigos.
- El mismo método en toda la cartera: se comparan locales, no fechas.
- Cada cifra, con su horquilla y su ficha de método.
- Repetible en cada revisión de valor.
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testigos como mínimo pide el método de comparación, con su selección y su ponderación justificadas.
Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden ECM/599/2025.
02Lo que tiene que sostener tu informe
Del criterio del tasador a la cifra medida.
Las preguntas que te hace un comité de riesgos, un auditor o el propietario de una cartera, con su respuesta.
La media diaria de su acera, con la horquilla entre la que se mueve una semana normal.
El mismo método y las mismas semanas en todos. Así el ajuste compara ubicaciones, no temporadas.
La diferencia de paso entre el local y la calle que le sirve de referencia, medidos a la vez.
La variación semana a semana y entre laborables y fin de semana, para saber cuánto pesa un día atípico.
La misma medición, repetida en cada revisión: una peatonalización o una obra dejan huella en la cifra.
Una ficha de método por local, con qué se midió, cuándo y cómo, para acompañar al informe.
03Dónde encaja en tu trabajo
Carteras, revisiones y locales singulares.
Donde el encargo deja tiempo para medir y la ubicación explica buena parte del valor.
De un fondo, un banco o un patrimonio familiar. Las mismas semanas en todos los inmuebles.
Cada año, el mismo mes. La calle de hoy frente a la de la última valoración.
Una esquina, un local prime o un bajo con mucha fachada, donde el valor depende del sitio exacto.
Ante un tercero, en una herencia o en una discrepancia: un dato medido pesa más que una apreciación.
04Lo que anexas al expediente
Un dato trazable, leído como lo lee un valorador.
El mismo informe de afluencia, leído para valorar: importa menos la hora punta y más lo estable que es la cifra de una semana a otra.
Informe de afluencia · un mes
Calle de Fuencarral, 22, local A · Madrid
- 44.081
- personas al día, de media, en cuatro semanas
- +11 %
- la semana más alta frente a la media
- −5 %
- la semana más baja frente a la media
- 28 días
- medidos, hora a hora, de día y de noche
Lun: 38.199; Mar: 41.837; Mié: 39.171; Jue: 38.839; Vie: 53.174; Sáb: 51.635; Dom: 45.711.
La hora con más paso entre semana es de 20 a 21 h, con 4.958 personas de media.
En fin de semana la hora con más paso es de 20 a 21 h, con 5.250 personas de media.
Semana a semana
- Semana 148.808
- Semana 241.814
- Semana 343.306
- Semana 442.396
Personas al día, de media.
Ejemplo de formato.
Y en tu informe de afluencia, mucho más:
- La media diaria y su horquilla.
- La variación semana a semana.
- Laborables y fin de semana, por separado.
- Los días atípicos, señalados aparte.
- Las paradas ante la fachada.
- Recuento por tipo: personas, bicicletas y vehículos.
- La ficha de método: qué, cuándo y cómo se midió.
- La fiabilidad de cada cifra, a la vista.
- La comparación con otros locales de la cartera.
05Encaja en los plazos de una cartera
Tú valoras. Nosotros medimos la calle.
01
Nos pasas los locales
Las direcciones de la cartera y, si quieres, las calles de los testigos.
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Instalamos en fachada
Un equipo discreto, sin obra y sin cámaras, de acuerdo con la propiedad.
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Medimos las mismas semanas
En todos los locales a la vez, de día y de noche.
04
Recibes una ficha por local
La cifra, su horquilla y el método, lista para anexar.
Recomendamos dos semanas por local: con una sola no se ve cuánto cambia la cifra de una semana a otra. En una revisión de valor, lo que cuenta es repetir el mismo mes cada año.
06Precio
Una cartera se mide con un contrato, no local a local.
Quien valora carteras necesita el mismo dato, con el mismo método, en muchos locales y año tras año.
Pensado para sociedades de tasación
Tus carteras, medidas con el mismo método.
Un contrato de servicio a medida: medimos los locales de cada cartera a la vez y los repetimos en cada revisión.
- Todos los locales de una cartera en un panel.
- Las mismas semanas en todos, para compararlos.
- Una ficha de método por local, lista para anexar.
- La medición repetida en cada revisión de valor.
- Comparativas entre locales, entre años y con las estimaciones de la zona.
- Una cuota mensual, con la instalación de cada local incluida en el alta.
Por contrato, a medida. Lo preparamos contigo. Así es la plataforma.
Para empezar: un local, una semana
desde399 €
más IVA. Precio estimado: depende de la ubicación del local.
- Prueba el método con un local de una cartera.
- Su ficha, lista para anexar.
- Recomendamos dos semanas: comparas una con otra.
Preguntas frecuentes
¿Se puede usar el paso de gente en la tasación de un local comercial?
Como dato de apoyo para justificar el ajuste por ubicación. No sustituye a los testigos: los acompaña con una cifra medida. Cómo lo incorporas a tu informe lo decides tú, con tu criterio y tu norma.
¿Cómo se valora la ubicación de un local comercial?
Lo habitual es un coeficiente que recoge si el local está en un eje principal, en una calle secundaria, en esquina o en un tramo concreto. El paso de gente medido le pone cifra a esa diferencia.
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¿Sirve para una tasación hipotecaria?
Los plazos de un encargo hipotecario suelen ser cortos. Donde mejor encaja es en carteras, revisiones de valor y locales singulares, donde hay tiempo para medir.
¿Qué margen de error tiene la medición?
Cada cifra se entrega con su fiabilidad a la vista y con la ficha de cómo se midió, para que puedas valorar cuánto apoyarte en ella.
¿Hay que entrar en el local para medir?
El equipo va en la fachada y necesita un punto de luz, así que se instala de acuerdo con la propiedad. Un local vacío se mide igual: el paso es de la calle, no del inquilino.
¿Cuánto cuesta medir el paso de gente de un local para una valoración?
Una semana, desde 399 € más IVA por local. Para carteras preparamos un contrato a medida.
¿Se graba a alguien?
No. No hay cámaras, no se graban caras, imagen ni sonido y no se rastrea ningún móvil. Solo se entregan recuentos.
¿La cartera es de un inversor? Mira lo que hacemos para inversores en locales comerciales. Y si trabajas con agencias, para inmobiliarias de locales.
También medimos para: inmobiliarias · consultoras · retail · franquicias · hostelería · farmacias y clínicas · puntos de recogida · inversores.
¿Te gusta la idea de medir la afluencia de tu local?