Cómo elegir la ubicación de un local comercial.
La ubicación es la única decisión de un negocio que no se corrige sin mudarse. Esta guía recorre lo que conviene mirar para dar con la mejor ubicación para abrir una tienda, en qué orden, y qué parte se puede medir antes de firmar.
01Los siete factores
¿Qué mirar para elegir la ubicación de un local?
Un local se elige por quién pasa por delante, no por lo que cuesta el metro. La renta es lo primero que se negocia y lo último que explica si el negocio funciona: lo explican el paso de gente, sus horas y la fachada.
Estos son los siete factores, de más a menos decisivos para un negocio a pie de calle. Los cuatro primeros se pueden comprobar con cifras; los otros tres, con una visita atenta.
1 · Cuánta gente pasa
El tráfico peatonal por delante de la puerta. Es el techo de tus clientes: nadie entra si antes no pasa.
2 · A qué horas pasa
Una cafetería vive de la mañana; un restaurante, del mediodía y la noche; una tienda de moda, de la tarde y el sábado. El total del día engaña.
3 · Por qué acera y qué tramo
En la misma calle, una acera puede tener varias veces el paso de la otra, y un tramo, el triple que el siguiente.
4 · Cuánta gente se para
La calle de paso lleva gente con prisa; la de compra, gente que mira. Lo distingue cuántos se detienen ante el escaparate.
5 · La fachada
Metros de escaparate, altura del rótulo, si hay un árbol, una terraza o una parada delante. Lo que no se ve desde la acera no existe.
6 · Los vecinos
Qué negocios atraen gente a esa manzana y cuáles compiten contigo. Un buen vecino trae clientes; tres iguales a ti los reparten.
7 · El coste por persona
La renta dividida entre el paso. Un local caro con mucho paso puede salir más barato, por cliente posible, que uno barato en una calle vacía.
02El paso de gente
¿Cuánta gente tiene que pasar por delante de un local?
No hay una cifra buena para todos: depende de cuántos de los que pasan necesitas que entren y de tu tique medio. Lo que sí es común es que importa más el reparto por horas que el total. Dos calles con el mismo paso al día pueden ser opuestas a la hora en que tú abres.
Los datos públicos de Madrid lo enseñan bien. En la calle de Fuencarral, entre semana, pasa casi seis veces más gente de ocho a nueve de la tarde que de diez a once de la mañana. Y en un mismo punto del paseo de la Habana, una acera tiene siete veces el paso de la de enfrente.
- × 5,8
- más gente de 20 a 21 h que de 10 a 11 h, en Fuencarral
- +39 %
- un viernes frente a un lunes, en la misma calle
- × 7
- de una acera a la otra, en el paseo de la Habana
Fuente: Ayuntamiento de Madrid, informe «Estado de la movilidad» (diciembre de 2025) y datos abiertos de aforos de peatones (campaña de octubre de 2025; contador de Fuencarral, septiembre de 2023). Consultado el 9 de octubre de 2026.
03Zona o local
El dato de la zona elige el barrio. El de la fachada, el local.
Para descartar barrios y calles bastan los datos generales: los contadores municipales, los informes del sector o una estimación. Puedes ver los de Madrid en las calles más transitadas de Madrid.
Para decidir entre dos locales concretos, ese dato se queda corto. La calle de Alcalá tiene 20.831 peatones en día laborable a la altura del número 34 y 6.906 en otro de sus tramos: el mismo nombre de calle, tres veces menos gente. Lo que decide es tu portal y tu acera, y eso solo se sabe contándolo allí: por eso conviene medir el paso de gente del local antes de firmar.
Medimos la calle de tu local, no solo un tramo de la avenida principal.
04Antes de firmar
Ocho comprobaciones para la visita.
Llévalas apuntadas. Las tres primeras se hacen en la acera; las otras cinco, con el propietario o con tu inmobiliaria.
- 1
Cuenta el paso en la puerta
Quince o treinta minutos, en la acera del local. Puedes hacerlo con nuestro contador de personas para el móvil.
- 2
Vuelve otro día y a otra hora
Al menos un laborable y un sábado, y las franjas en las que tú vas a vender.
- 3
Mira desde la acera de enfrente
Qué se ve del local, desde cuántos metros y qué lo tapa.
- 4
Pregunta por la licencia
Qué actividad admite el local y qué haría falta para la tuya. Confírmalo en el ayuntamiento antes de comprometerte.
- 5
Suma todos los costes
Renta, comunidad, impuestos que te repercutan, fianza, obra y los meses que tardarás en abrir.
- 6
Lee la duración y las salidas
Años de contrato, cómo se actualiza la renta y qué pasa si tienes que irte antes.
- 7
Averigua por qué está vacío
Cuánto lleva cerrado y qué había antes. Los vecinos suelen saberlo.
- 8
Pregunta por obras en la calle
Una acera levantada seis meses cambia las cuentas del primer año.
Si la decisión es de años, mídela una semana.
En Groundcount contamos a cada persona que pasa por delante del local, de día y de noche, y te decimos cuántas se paran y, con el negocio abierto, cuántas entran. Sin cámaras. Una semana de medición, desde 399 € más IVA.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la mejor ubicación para abrir una tienda?
La que pone delante de tu puerta al mayor número de personas de tu público, a las horas en que tú vendes, a un coste por persona que tus márgenes aguanten. No siempre es la calle más cara ni la de más paso total.
¿Qué es más importante, la renta o el paso de gente?
Las dos van juntas. Lo útil es dividir la renta entre el paso para obtener el coste por cada mil personas que pasan: permite comparar un local caro en una calle llena con uno barato en una calle tranquila.
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¿Cómo saber cuánta gente pasa por un local antes de alquilarlo?
Puedes contarla a mano en varias franjas y días, consultar si el ayuntamiento tiene un contador cerca o encargar una medición en la puerta, que cuenta cada hora durante una semana o más.
¿Importa en qué acera está el local?
Mucho. En los conteos del Ayuntamiento de Madrid hay puntos donde una acera tiene varias veces el paso de la de enfrente, por la sombra, las paradas de transporte o los comercios que hay en cada lado.
¿Es mejor una calle principal o una secundaria?
Depende del negocio. La principal da volumen y cuesta más; la secundaria, a pocos metros de una principal, puede dar un público más de barrio y recurrente. Solo la cifra de cada puerta dice cuál compensa.
¿Cuánto tiempo hay que medir para decidir?
Una semana recoge los siete días y todas las horas. Recomendamos dos para que una semana rara, con lluvia o un festivo, no decida por ti.
Escrito por Groundcount.
¿Te gusta la idea de medir la afluencia de tu local?